Dostarczenie atrakcyjnej oferty to dopiero początek drogi związanej z zakupem nieruchomości i dalszym zarządzaniem nią. Dlatego dobrze, gdy agent nieruchomości jest przygotowany, aby pomóc w całym procesie, łącznie z kwestiami pozakupowymi, które są dla inwestora problematyczne – mówi Krystian Ziółkowski, oferujący nieruchomości na Cyprze Północnym i wsparcie w procesie zakupowym i obsłudze posprzedażowej.
Krystian Ziółkowski
Krystian Ziółkowski − Przede wszystkim warto porównać rynek Cypru Północnego do polskiego rynku. Za tę samą kwotę na Cyprze można kupić atrakcyjną nieruchomość, powiedzmy apartament z rynku pierwotnego, w pełni umeblowany, oddalony ok. 400−500 m od plaży, często z widokiem na góry, a w Polsce mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, do remontu, albo na rynku pierwotnym do wykończenia, oczywiście w bez porównania mniej atrakcyjnej lokalizacji i bez pięknego widoku. Na tym tle Cypr wypada więc zdecydowanie korzystniej.
Mało tego, biorąc pod uwagę potencjał zwrotu z inwestycji, nieruchomości na Cyprze Północnym są o 30−40 proc tańsze niż porównywalne nieruchomości w lokalizacjach o zbliżonym charakterze z Hiszpanii, Portugalii czy na Malcie. Zwrot z inwestycji sięga od 8 do 15 proc.
Aspekt finansowy jest więc niewątpliwym argumentem za zakupem nieruchomości na Cyprze. Do tego dochodzą inne względy, związane z bezpieczeństwem, stylem życia itp.
Krystian Ziółkowski − Cypr Północny jest wciąż młodym, wschodzącym rynkiem. To daje szeroki wybór atrakcyjnych nowych apartamentów w pierwszej linii brzegowej. Często dają one dostęp do spa, siłowni, restauracji, sklepów. Takie apartamenty w nowoczesnych kompleksach niejednokrotnie oferują pełną obsługę inwestora, mieszkańca czy turysty, łącznie z zarządzaniem nieruchomością.
Biorąc pod uwagę, że ceny nieruchomości są tu 30−40 proc. niższe niż w miejscach o podobnym klimacie w innych częściach Europy i przynoszą one dwukrotnie wyższe wskaźniki zwrotu w skali roku, jest to bardzo atrakcyjny kierunek z perspektywy inwestorów. Ponadto warto podkreślić inne istotne kwestie, jak możliwość płacenia w kryptowalutach lub gotówką, co wielu inwestorów sobie ceni. W świetle restrykcyjnego podejścia wielu instytucji europejskich Cypr jest ostatnią ostoją wolności inwestycyjnej.
Krystian Ziółkowski − Jeśli nieruchomość jest zakupywana w celach inwestycyjnych, warto pamiętać, że jej cena, lokalizacja i potencjał pod kątem wynajmu przełożą się na późniejszy przychód. Warto, żeby nieruchomość miała również potencjał wzrostu jej wartości. W tym kontekście wziąłbym pod uwagę przede wszystkim takie czynniki, jak położenie, widok z okna, udogodnienia przynależące do kompleksu, w którym znajduje się nieruchomość, choćby basen, zaplecze fitness, salon masażu, a także bliskość punktów usługowych, sklepów, gastronomii czy klubów nocnych. To przekłada się na popularność turystyczną danej lokalizacji i łatwość najmu krótkoterminowego oraz związane z nim korzyści podatkowe. Inwestycyjnie najlepiej sprawdzą się mniejsze nieruchomości typu studio, 1+1 lub 2+1 – z możliwością wynajęcia apartamentu kilku osobom na raz.
Należy też pamiętać o dodatkowych kosztach związanych z zakupem nieruchomości: podatku VAT, podatku od włączenia do sieci energetycznej, podatku od rejestracji kontraktu. Są one liczone od wartości nieruchomości, dobrze więc gdy ta jest jak najniższa. Naszym klientom oferujemy bardzo korzystne harmonogramy płatności, co również sprzyja optymalizacji zwrotu z inwestycji.
Aby inwestycja była maksymalnie opłacalna, warto podjąć współpracę z ekspertami, którzy znają ten rynek i pomogą wybrać najlepszą nieruchomość oraz sprawnie przeprowadzić cały proces zakupowy.
Krystian Ziółkowski − Pierwsze podatki związane z inwestycją w nieruchomości dotyczą samego zakupu. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego jest on już zawarty w cenie, a inwestor musi jedynie zapłacić podatek od przeniesienia tytułu własności, który pokrywa nabywca. Na rynku pierwotnym do ceny nieruchomości oferowanej przez dewelopera należy doliczyć dodatkowe koszty. Przede wszystkim 5 proc. od ceny zakupu stanowi podatek VAT, płacony jednorazowo lub doliczany do każdej transzy. Kolejna opłata wiąże się z przyłączeniem do sieci energetycznej i różni się w zależności od regionu – zwykle wynosi ok. 3000 funtów brytyjskich. Ta opłata również może być płatna jednorazowo przed odbiorem kluczy lub ratalnie, w zależności od formy płatności za nieruchomość. Dalej musimy uiścić tzw. stamp duty, czyli w wolnym tłumaczeniu podatek za pieczątkę. Kwota w wysokości 0,5 proc. wartości kontraktu jest uiszczana gotówką w miejscowym urzędzie podatkowym – w tureckiej lirze lub walucie, w której realizowana jest transakcja zakupu, zwykle funcie brytyjskim. Kolejny podatek – za rejestrację zakupu – wynosi 6 proc. wartości kontraktu i jest on opłacany razem ze stamp duty. Ostatni podatek okołozakupowy wynosi 6 proc. od wartości kontraktu i jest uiszczany na samym końcu, po przeniesieniu praw własności, w urzędzie podatkowym właściwym dla danego regionu.
Łącznie podatki związane z zakupem nieruchomości wynoszą 17,5 proc. jej wartości. Czasami dochodzi do tego opłata za przyłączenie do sieci kanalizacyjnej lub utylizację śmieci Może ona wynosić ok. 1000 funtów, ale nie jest regułą.
Jeśli chodzi o podatki związane z użytkowaniem nieruchomości, to przede wszystkim jest to podatek od powierzchni apartamentu. Jego wartość wynosi na tę chwilę nieco powyżej 1 euro za mkw. rocznie. W przypadku najmu długoterminowego jesteśmy zobowiązani do opłacenia podatku dochodowego z tytułu najmu w wysokości 0,2 GBP za m2. Najem krótkoterminowy jest nieopodatkowany.
Krystian Ziółkowski − Przede wszystkim klient może kupić apartament lub willę na Cyprze Północnym dla siebie, żeby się tam przenieść na stałe lub mieszkać przez część roku, najczęściej w okresie zimowym. Nieruchomości bywają też nabywane typowo pod wynajem, z możliwością skorzystania na krótki okres na własne cele, np. na pobyt wakacyjny. Tu istotnym kryterium wyboru nieruchomości jest potencjalnie najwyższy wskaźnik ROI (ang. Return on investment, czyli wskaźnik zwrotu – przyp. red.).
Kolejny rodzaj zakupu to inwestycja zaplanowana z myślą o maksymalnym zysku ze sprzedaży nieruchomości. Tu należy przestrzec przed zakupem opartym na spekulacji, że wartość nieruchomości naturalnie wzrośnie sama z siebie. My w pierwszej kolejności negocjujemy zakup pakietu apartamentów, co pozwala uzyskać ceny niższe od rynkowych, dzięki czemu inwestor zarabia już w momencie zakupu. Co więcej, zakup pakietowy pozwala na wynegocjowanie niestandardowych harmonogramów płatności. W efekcie po wpłacie 30−40 proc. wartości nieruchomości w ramach down payment, zyskujemy czas na zaplanowanie sprzedaży bez angażowania większych środków własnych.
Krystian Ziółkowski − Wszystko zależy od tego, w jakim celu nabywamy nieruchomość. W przypadku zakupu dla siebie w grę mogą wchodzić czynniki pozafinansowe. Jeśli natomiast skupiamy się na maksymalnej stopie zwrotu, najkorzystniejszy będzie zakup niedużego studia, odpowiadającemu polskiej kawalerce, lub apartamentu w konfiguracji 1+1 lub 2+1, czyli salonu z jedną sypialnią lub dwiema i łazienką. To one gwarantują najwyższą stopę zwrotu ze względu na niską cenę, a ich potencjał najmu jest wysoki. Oczywiście atrakcyjna lokalizacja nieruchomości podnosi szansę na wynajem, zwłaszcza krótkoterminowy, w celach turystycznych. Co ważne, sezon na Cyprze trwa praktycznie cały rok. Biorąc pod uwagę, że jesteśmy w stanie wynegocjować dla naszych inwestorów korzystny harmonogram płatności, stopa zwrotu rośnie bardzo szybko dzięki temu, że klient wynajmuje nieruchomość, zanim ją spłaci, osiągając pasywny przychód.
Warto w tym miejscu wspomnieć o możliwości flipowania, czyli zakupu apartamentu i odsprzedaży z zyskiem jeszcze w trakcie trwania budowy. Staramy się negocjować warunki takich inwestycji tak, aby kwota zaangażowania, która umożliwia odsprzedaż z pełnym zyskiem, zaczynała się od 200 tys. zł. Zwrot z takiej inwestycji wynosi z reguły min. 20 proc. Dodam, że zajmujemy się całym procesem, dzieląc się z inwestorem zyskiem.
Krystian Ziółkowski − Przede wszystkim należałoby dokonać weryfikacji, czy osoby oferujące swoje usługi faktycznie działają na cypryjskim rynku. Warto wypytać o szczegóły związane z procesem zakupu i późniejszą rejestracją umów, ponieważ większość agentów, którzy oferują nieruchomości na Cyprze Północnym, doprowadza jedynie do zakupu nieruchomości przez inwestora, nie informując go o kosztach okołozakupowych, które wyliczałem. Ta pomoc w przeprowadzeniu przez sprawy urzędowe, formalności związane z najmem czy w kontaktach z deweloperem jest dla inwestora, który nie zna rynku, dużą wartością.
Dostarczenie atrakcyjnej oferty to dopiero początek drogi związanej z zakupem nieruchomości i dalszym zarządzaniem nią. Dlatego dobrze, gdy agent nieruchomości jest przygotowany, aby pomóc w całym procesie, łącznie z kwestiami pozakupowymi, które są dla inwestora problematyczne.
Krystian Ziółkowski − Jak najbardziej. W ramach naszej oferty organizujemy wyjazdy na Cypr Północny, zapewniając inwestorowi 3 dni bezpłatnego pobytu. Klient musi jedynie pokryć koszty podróży i wydatków własnych na miejscu, w tym wyżywienia. Zapewniamy transfer lotniskowy oraz prezentacje nieruchomości u wybranych deweloperów.
Co ważne, zakwaterowanie organizujemy w inwestycjach deweloperów, których nieruchomości przedstawiamy, aby potencjalny klient jeszcze lepiej mógł ocenić ich jakość i oferowane warunki. Są to apartamenty, które na co dzień są wynajmowane innym inwestorom i pracują na ich zysk, co pozwala zaobserwować na żywym organizmie, jak wyglądają w warunkach rzeczywistej eksploatacji.
W ten sposób można też poznać system obsługi. Inwestor ma szansę wczuć się w rolę turysty i przejść przez proces wynajmu − od dojazdu z lotniska, przez odbiór kluczy po funkcjonowanie na miejscu i kontakt z deweloperem. To wpływa na ocenę naszej wiarygodności jako osób, które znają rynek, z powodzeniem odnajdują się we współpracy z lokalnymi partnerami i dostarczają rzetelną, sprawdzoną ofertę.
Krystian Ziółkowski − Na przykładzie wynajmu apartamentu typu studio w jednym z oferowanych przez nas projektów wygląda to tak, że przy zakupie za ok. 140 tys. funtów, do czego dochodzą wspomniane koszty okołozakupowe, a później koszty związane z obsługą wynajmu przez dewelopera, które wynoszą ok. 30 proc. od zysku, oraz opłaty z media, internet, czynsz itp., możemy liczyć na zysk rzędu 13−14 proc. w skali roku.
Jeśli wynegocjujemy indywidualny plan płatności i wpłacimy 65 proc. wartości nieruchomości, odbierzemy klucze i od razu zaczniemy wynajmować nieruchomość, zwrot z inwestycji sięgnie nawet 18−20 proc.
Dla porównania w Polsce przy zakupie nieruchomości wartej ok. pół miliona złotych, która będzie dużym apartamentem podzielonym na mikrokawalerki, jesteśmy w stanie uzyskać zwrot z inwestycji na poziomie 8−10 proc. Z kolei w zestawieniu z innymi rynkami europejskimi o podobnym klimacie mówimy o dużo niższych, maksymalnie kilkuprocentowych, stopach zwrotu z inwestycji niż na Cyprze ze względu na dużo wyższe ceny wyjściowe nieruchomości.
Rozmawiał Mariusz Gryżewski
Krystian Ziółkowski jest ekspertem w branży nieruchomości, który przez lata swojej kariery zbudował silną pozycję na rynku jako właściciel biura obsługi inwestycji. Jego głęboka wiedza i pasja do tworzenia przestrzeni, które łączą w sobie estetykę, funkcjonalność oraz innowacyjność, pozwoliły mu na osiągnięcie znaczących sukcesów w Polsce oraz na arenie międzynarodowej.
Posiadając pełne uprawnienia budowlane, Krystian ma możliwość kompleksowego zarządzania projektami nieruchomościowymi – od etapu planowania, przez realizację, aż po nadzór nad gotowym obiektem. Jego praca charakteryzuje się nie tylko wysokim poziomem profesjonalizmu, ale także indywidualnym podejściem do każdego projektu, co przekłada się na stworzenie wyjątkowych i trwałych wartości dla klientów i użytkowników przestrzeni.
Poza światem nieruchomości, Krystian znajduje równowagę i inspirację w swoich licznych pasjach. Jest zapalonym czytelnikiem książek, co pozwala mu na ciągły rozwój osobisty i poszerzanie horyzontów myślowych. Sport to kolejny istotny element jego życia – nie tylko jako forma relaksu i dbałości o zdrowie, ale także jako sposób na budowanie dyscypliny i konsekwencji w dążeniu do celów. Podróże natomiast otwierają przed nim nowe perspektywy, pozwalają czerpać inspiracje z różnorodności kultur i architektury świata, co niejednokrotnie znajduje odzwierciedlenie w jego profesjonalnych projektach.
Dodaj komentarz