Menu
Kazimierz Okińczyc, prezes zarządu Koszalińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej „Przylesie”

Kazimierz Okińczyc – W zarządzaniu trzeba myśleć przyszłościowo

Jak przystało na dobrego przewodnika stada, staram się przekonywać pracowników do mojej wizji zarządzania i zaszczepiać w nich chęć do działania. Tłumaczę im, że inwestowanie w długiej perspektywie po prostu się opłaca – mówi Kazimierz Okińczyc, prezes zarządu Koszalińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej „Przylesie”

 Jaki jest stan posiadania spółdzielni?

Kazimierz Okińczyc – Samych mieszkań mamy ok. 9 250. Ponadto mamy ponad 281 lokali użytkowych. Zarządzamy też 451 garażami wolnostojącymi i 321 miejscami postojowymi w 8 halach garażowych.

Jakie nowe inwestycje realizuje w Koszalinie Spółdzielnia „Przylesie”?

Kazimierz Okińczyc – Na ukończeniu są prace związane z budową apartamentowca, obejmującego 80 lokali oraz budynku mieszkalnego z 40 mieszkaniami. Decyduje się na nie coraz więcej posiadaczy domów, którzy mają odchowane dzieci i coraz mniej sił na utrzymanie domu. Niekiedy nabywcy decydują się przeznaczyć lokal na wynajem. W przyszłym roku powstanie kolejny budynek z 48 lokalami. Ruszyły też prace nad nowym budynkiem zaplanowanym do zasiedlenia na rok 2021. Na szczęście mieszkania sprzedają się bardzo dobrze i niesłychanie szybko, więc na popyt nie możemy narzekać. W apartamentowcu mamy sprzedanych ok. 70 proc. lokali, co też jest dobrym wynikiem, biorąc pod uwagę charakter lokali. Jednocześnie część z nich zostawiamy na wynajem. Cały czas mamy do zagospodarowania wolne działki o powierzchni 8 ha. Czas pokaże, czy przeznaczymy je pod zabudowę, czy sprzedamy z większym zyskiem.

W większości dużych miast rynek nieruchomości jest opanowany przez prywatnych deweloperów. W Koszalinie jest inaczej – to zarządzana przez pana spółdzielnia dominuje na rynku mieszkaniowym. Z czego to wynika i jaki jest klucz do zdobycia zaufania nabywców?

Kazimierz Okińczyc – Przedpłata jest jednocześnie dla przyszłych mieszkańców gwarancją, że dany obiekt powstanie i że będą mogli zostać właścicielami. Spółdzielnia zgromadziła przez lata takie rezerwy finansowe, że nie musimy korzystać z kredytów. Dodatkowo istotnym źródłem środków są mieszkania na wynajem, których mamy w swoich zasobach ok. 400. Mało tego, że budynki nie ulegają dekapitalizacji, to jeszcze dzięki przyjętej strategii przynoszą znaczny zysk rzędu kilku milionów złotych, które to wpływy możemy przeznaczać m.in. na prace remontowe i modernizacyjne. Poza tym czerpiemy zyski z nieruchomości komercyjnych, choćby wybudowanej 2 lata temu hali targowej.

Pod koniec września powstanie podobny lokal o charakterze handlowym – ze zdrową żywnością, połączony z kawiarnią. Skoro jest zainteresowanie usługami albo sprzedażą i ktoś ma pomysł na biznes, który może chwycić, to chętnie udostępniamy mu lokal, bo myślimy przyszłościowo. Tereny zakupione od miasta pozwoliły zrealizować szereg atrakcyjnych inwestycji mieszkaniowych, które szybo znajdują nabywców. Nasze zadłużenie w porównaniu ze średnią krajową jest znikome. Pamiętajmy, że spółdzielnia z zasady nie może zarabiać. Z drugiej strony działalność gospodarcza, jaką prowadzimy, jest realizowana na rzecz członków i jest całkowicie zgodna z literą prawa.

Koszalińska Spółdzielnia Mieszkaniowa Przylesie

Jak podchodzą państwo do ekologii w procesie realizacji inwestycji mieszkaniowych?

Kazimierz Okińczyc – Bardzo poważnie. Podejście zarządu do ekologii zyskuje przełożenie na wykonywane prace termomodernizacyjne, w wyniku których obniżono moc cieplną z pierwotnie zamówionej 60 MW do 20 MW w chwili obecnej. Już w latach 90. przystąpiliśmy do działania mającego na celu zmniejszenie kosztów energii, co dziś przynosi wymierne oszczędności. Budynki spółdzielni są ocieplone, mają wymienione okna. Niewiele więcej możemy już zrobić. Nasze zaangażowanie i działania prośrodowiskowe znalazły nawet uznanie kapituły, która przyznała nam dyplom „No smog” dla firmy ekologicznej.

Spółdzielnia korzysta z ciepła systemowego i nie produkuje zanieczyszczeń niskoemisyjnych, a zatem nie szkodzi otoczeniu. Może w perspektywie kilku lat rozważymy inwestycje związane z fotowoltaiką, choć ze względu na konieczność utylizacji korzyści dla przyszłych pokoleń są wątpliwe, a w zarządzaniu trzeba myśleć perspektywicznie. Poza tym nie można dać się zwariować – wszystko ma swoje dobre i złe strony, a potężny wpływ na środowisko mają same zmiany klimatyczne.

Co stoi za sukcesem i tak dobrymi wynikami „Przylesia” na tle innych spółdzielni?

Kazimierz Okińczyc – Mam pomysł na zarządzanie majątkiem spółdzielni, który od lat konsekwentnie wdrażam. Przykłady kolejnych realizowanych działań pokazują, że chcieć to móc. Szkoda życia na to, żeby je biernie przesiedzieć. Niektóre spółdzielnie trwają latami z założonymi rękami, bo wychodzą z założenia, że skoro działalność spółdzielni jest bezwynikowa, to nie ma co się wysilać i podejmować działań. Ja wolę działać na rzecz członków, inwestować, a kolejne projekty przekuwać w zysk, choć nie każdemu się to podoba i co jakiś czas wpływają na nas skargi. Bo po co budować, skoro można majątek przejadać? Mnie wychowano, wpajając mi, że nie pracuję dla siebie, ale dla przyszłych pokoleń.

Mógłbym już odejść na emeryturę, ale chcę jak najwięcej zrobić, żeby zostawić spółdzielnie w takim stanie, żeby jeszcze długo po moim odejściu kolejny zarząd korzystał z prosperity. Realizowane przeze mnie inwestycje mają taki cel – będą służyć kondycji finansowej spółdzielni długie lata. Jak przystało na dobrego przewodnika stada, staram się przekonywać pracowników do mojej wizji zarządzania i zaszczepiać w nich chęć do działania. Tłumaczę im, że inwestowanie w długiej perspektywie po prostu się opłaca. Na szczęście rezultaty naszych działań potwierdzają słuszność moich słów. Członkowie spółdzielni widzą, że nie rzucam obietnic bez pokrycia, tylko wywiązuję się ze składanych zobowiązań i sami korzystają z efektów. To też wzbudza zaufanie i zapewnia przychylność.

Koszalińska Spółdzielnia Mieszkaniowa Przylesie

Koszalińska Spółdzielnia Mieszkaniowa Przylesie

Padło dużo pozytywów, a co najbardziej przeszkadza funkcjonowaniu spółdzielni?

Kazimierz Okińczyc – Niestabilne prawodawstwo. Tym bardziej że zmiany, które miały miejsce w ostatnim czasie, zmierzały do tego, żeby docisnąć kolanem, żeby nie powiedzieć: uśmiercić, spółdzielnie. Wprowadzenie członkostwa z mocy prawa, bez wpisowego i udziałów, pozbawia spółdzielnie kapitału, a to oznacza zatrzymanie rozwoju. Jeśli pozbawia się spółdzielnie dopływu kapitału w formie udziałów, nie można prowadzić działań na rzecz członków. Mało tego, państwo też zyskuje na podatku dochodowym, który jest przecież nieodłączną częścią działalności gospodarczej.

O czym pan marzy, będąc w dzisiejszym miejscu?

Kazimierz Okińczyc – Żeby zdrowie było, z resztą sobie poradzimy. Jeśli się wie, dokąd się zmierza, to łatwiej osiągnąć cel, a mnie planów nie brakuje. Mam też dobrą kadrę, która rozumie moje podejście i wspiera mnie w realizacji pomysłów. Wierzę, że każdy problem da się rozwiązać i to staram się przekazać moim podwładnym.

Rozmawiał Mariusz Gryżewski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

Udostępnij

Wszystkie prawa zastrzeżone | All rights reserved Magazyn VIP 2020