Można w tym przypadku zwrócić uwagę na nieco zabawną grę słów dotyczącą zwrotu dożywocie. Pierwsze skojarzenie jest zapewne związane z systemem penitencjarnym, wyrokiem sądowym, miejscem odosobnienia. Mówiąc wprost z pobytem w więzieniu. I trochę tu prawdy niestety jest.
Przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą będąc już w wieku emerytalnym zazwyczaj nie robi tego dla przyjemności, ale z obowiązku i konieczności. Jest swego rodzaju więźniem nieprzygotowanej w odpowiednim momencie sukcesji biznesowej. Czy zatem wspomniana umowa dożywocia jest jakimś antidotum ? W zasadzie nie. Warto jednak rozważyć takie rozwiązanie w planowaniu dziedziczenia majątku prywatnego. A tu przecież każdy przedsiębiorca ma o czym decydować. Szczególnie w kontekście wycofania się z biznesu na rzecz rentierskiej emerytury.
Istotą umowy dożywocia jest zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania.
W świetle art. 908 § 1 k.c. umowa dożywocia polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Przedmiotem umowy może być każda nieruchomość (gruntowa lub lokalowa), udział we współwłasności nieruchomości, jak też prawo użytkowania wieczystego i uwaga – ważność umowy dożywocia nie zależy od tego czy obejmie ona całą nieruchomość. Teoretycznie można umową objąć piętro domu lub pokój w mieszkaniu. Albo halę produkcyjną w nieruchomości firmowej. Jednak przedmiotem przeniesienia na nabywcę musi prawo własności, a nie jakiekolwiek prawo np.: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Upraszczając i podsumowując jednym zdaniem – umowa dożywocia to przekazanie zazwyczaj domu czy mieszkania dowolnej osobie w zamian za dożywotnią opiekę. Ale uściślając nieruchomością taką może być również: grunt, lokal użytkowy, nieruchomość komercyjna czy udziały w nieruchomościach, prawo użytkowania wieczystego. Warunek – posiadanie prawa własności.
Jak wspomniano główna korzyść to opieka w sytuacji kiedy osobista sytuacja rodzinna takowej nie zapewni w wieku senioralnym. Oczywiście nie dotyczy to tylko przedsiębiorcy, a nawet rzadko dotyczy przedsiębiorcy, ponieważ ten za życia miał szansę zgromadzić środki na różnego rodzaju opcje opieki prywatnej. To jednak życie pisze scenariusze. Dzieci nie będą chciały kontynuować dzieła rodzica, czyli nie będą zainteresowane prowadzeniem rodzinnego biznesu. Być może wyjechały do innego miasta i kontakty są okazjonalne. Być może przedsiębiorca jest w kolejnym związku rodzinnym, co czasem budzi wątpliwości spadkowe. Warto wówczas rozważyć opisywane rozwiązanie.
Korzyść to między innymi podatki. Mianowicie umowa dożywocia musi być zawarta jako akt notarialny, czyli w zależności od wartości rynkowej nieruchomości wystąpi co prawda adekwatna wartość taksy notarialnej i podatek PCC 2 %. Oraz wpis do księgi wieczystej 200 zł. To zasadniczo drobne kwoty versus umowa darowizny dla osoby spoza rodziny, bo w takim przypadku wystąpi dodatkowo podatek od spadków i darowizn 20 %. A w przypadku przedsiębiorcy dosyć często zdarza się przecież potrzeba wyodrębnienia majątku i podziału między potencjalnych spadkobierców spokrewnionych i niespokrewnionych.
Inną korzyścią bezpośrednio związaną z prawem spadkowym jest fakt wyłączenia nieruchomości objętej umową dożywocia z masy spadkowej. Konkretnie polega to przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia, które jest niezbywalne i nie dziedziczone. Nieruchomość taka już od chwili przeniesienia jej własności na nowego właściciela należy do niego i będzie ewentualnym spadkiem, ale po nim, a nie po tzw. dożywotniku (zbywcy).
Jeśli wiec własność nieruchomości zostanie przekazana w drodze dożywocia, przeciwnie niż w przypadku darowizny, wykluczy możliwość dochodzenia roszczeń z zachowku. A zachowek to ogólnie ujmując 50 % wartości spadku, którego spadkobierca nie otrzymał, a którego się spodziewał na mocy przepisów spadkowych. Zatem brak zachowku jest kolejną korzyścią umowy dożywocia.
W odróżnieniu od darowizny umowa dożywocia lepiej zabezpiecza interesy zbywcy. Po pierwsze daje prawną gwarancję, że ten nie zostanie relegowany z miejsca zamieszkania bez swojej zgody. Lub z miejsca prowadzonej działalności gospodarczej. Mimo, że formalnie lokum nie należy już do niego. Umowa jest dożywotnia, jak wskazuje nazwa. Nabywca (tzw. zobowiązany) ma obowiązek opieki nad zbywcą w formie ustalonej umową, np.: zapewnienie wyżywienia, ubrania, wsparcia w chorobie, regulowania opłat. Poza takimi podstawowymi sprawami w umowie można wyszczególnić wiele innych, w tym biznesowych, które odpowiednio zinterpretowane stanowią koszt uzyskania przychodu. Można też na drodze sadowej i w porozumieniu między stronami zamienić umowę dożywocia na prawo do dożywotniej miesięcznej renty w ustalonej adekwatnej wysokości. Renta staje się też uprawnieniem dożywotnika w przypadku zbycia nieruchomości przez nabywcę co jest jak najbardziej możliwe i dopuszczalne. Zbycie przed upływem 5 lat to podatek PIT 19 %, po upływie 5 lat sprzedaż nie podlega opodatkowaniu. To jeszcze jedna korzyść płynąca z umowy dożywocia, czyli możliwość zbycia nieruchomości w dowolnym momencie.
Zgodnie z przepisami prawo dożywocia jest niezbywalne, nie podlega dziedziczeniu i wygasa z chwilą śmierci dożywotnika. Tu uwaga. Jeśli nabywca umrze pierwszy umowa dożywocia nie wygasa, a prawa i obowiązki przejmuje spadkobierca nabywcy i teraz to on będzie realizował umowę dożywocia, aż do śmierci dożywotnika (zbywcy).
Brak realizacji postanowień umowy daje obu stronom możliwość notarialnej zmiany zapisów lub sądową możliwość rozwiązania umowy. Powody to na przykład brak adekwatnej określonej w umowie opieki nad zbywcą czy nie wypłacanie ustalonej renty. Z drugiej strony w ciągu 5 lat od dnia zawarcia również nabywca może złożyć w sądzie wniosek, kiedy okaże się, że nabyta nieruchomość jest obciążona długami i jest zagrożona zlicytowaniem w postępowaniu komorniczym.
Po rozwiązaniu umowy dożywocia nieruchomość wraca do zbywcy. Urząd Skarbowy umowę dożywocia traktuje jako zbycie, a rozwiązanie jako ponowne nabycie nieruchomości. To istotna informacja z podatkowego punktu widzenia. Mianowicie zbywca nie zapłaci żadnego podatku po zwrotnym przeniesieniu własności nieruchomości na siebie i może zawrzeć kolejną umowę dożywocia. Natomiast, gdyby chciał ją sprzedaż to dopiero po 5 latach. W innym przypadku zostanie obciążony podatkiem PIT 19 %.
Być może z powodu nazwy, jak wspomniano o wydźwięku pejoratywnym, umowa dożywocia wydaje się być niedoceniona. A bliższe przyjrzenie się jej w aspektach sukcesji biznesowej, czy stricte majątkowej, daje jednak duże pole do popisu. Otwiera możliwości rozporządzenia majątkiem zgodnie z decyzjami i wolą przedsiębiorcy, tak aby majątek był jak najbardziej bezpieczny i nie uległ roztrwonieniu. Daje szereg korzystnych rozwiązań prawnych i fiskalnych.
Rafał Szcześniak – Ekspert doradztwa sukcesyjnego – www.redbridge.pl
Polecamy inne artykuły dotyczące sukcesji rodzinnej
Dodaj komentarz